Mietgutachten Berlin / Brandenburg
Was ist ein Mietgutachten?
Das Mietgutachten oder Mietwertgutachten ist eine begründete Schätzung des Mietwerts, welche mit besonderer Sachkunde, Fachwissen und Erfahrung in Bezug auf eine Immobilie, unter Berücksichtigung der mietrelevanten Eigenschaften, erstattet wird.
Wozu dient ein Mietgutachten?
- Zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete
- Bei Differenzen zwischen Mieter und Vermieter über die Miethöhe
- Als Grundlage für Mieterhöhungsverlangen
Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
Die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß BGB wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
Von der ortsüblichen Vergleichsmiete zu unterscheiden ist die Marktmiete, die im Fall einer Neuvermietung unter Berücksichtigung von Angebot und Nachfrage erzielt werden kann. Im Fall einer Neuvermietung kann der Vermieter die Marktmiete verlangen, er ist nicht an die ortsübliche Vergleichsmiete gebunden, es sei denn, dass Objekt befindet sich in Gebieten mit Mietpreisbegrenzung.
Mietpreisbestimmende Merkmale
Bei der Erstattung von Mietgutachten sind als Vergleichsmieten solche heranzuziehen, die für hinreichend vergleichbare Wohnungen vereinbart worden sind. Entsprechend der Regelung des § 558 Abs. 2 BGB sind Vergleichskriterien die Gebäudeart, die Wohnungsgröße, die Ausstattung und die Beschaffenheit sowie die Lage.
Unterschiede der Vergleichswohnungen zu der zu bewertenden Wohnung sind durch Zu- und Abschläge zu berücksichtigen.
Bewertungsgrundlagen
Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kommen folgende Datenquellen in Betracht:
- Mietspiegel
- Grundstücksmarktbericht des zuständigen Gutachterausschusses
- Bestandsmieten ortsansässiger Wohnungsbaugesellschaften
- Mietdatenbank des Sachverständigen, es genügen drei vergleichbare Wohnungen
- Mietgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
Hinweis:
Sofern ein Mietgutachten für ein nachfolgendes Gerichtsverfahren verwendet werden soll, ist die Frage nach der erforderlichen Qualifikation des Sachverständigen unter den Beteiligten zu klären. In der Regel wird ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen gewünscht, weil das BGB dies so vorsieht (§ 558a).
Ich erfülle diese Voraussetzung nicht, ggf. kann ich jedoch 3 Vergleichsmieten liefern.
